Позвони нам
+79882535172
мы работаем
Пон-Пят: 08.00 - 20:00
Наша почта
nikitkaromanovich@gmail.com

Налоги

интересно о скучном
29 июня 2018 года

Как и сколько!? Налог при продаже недвижимости в 2018 году.

       Наверное, каждый слышал о 13%, которые идут из нашего кармана в бюджет. Именно такой налоговой ставкой облагаются, в том числе, доходы от продажи недвижимости (дом, квартира, земельный участок, гараж и др.) Так что, если собрались продать квартирку, не забывайте про "дорогую" налоговую службу, в которую всеми правдами и неправдами, а точнее из Росреестра, попадает информация о Ваших сделках с недвижимостью. 
       До 1 января 2016 года налоговое законодательство РФ было "гуманно" к гражданам и если ты владел квартирой или домом более 3 лет, то при продаже НДФЛ не взыскивался. В связи с изменениями в Налоговый кодекс РФ, с 01.01.2016 года уйти от налога можно будет только после 5 лет владения недвижимым имуществом. Правда, в законе сделаны исключения: для подаренной от близких родственников (круг близких родственников устанавливается Семейным Кодексом РФ), унаследованной, приватизированной и полученной по договору ренты недвижимости срок владения, требуемый для освобождения от уплаты налога по-прежнему составляет 3 года.
       Но! Не так все просто, господа. С указанной даты при исчислении НДФЛ граждане обязаны пользоваться другой методикой, а именно: раньше при расчете налога использовалась только договорная цена недвижимости, то есть та, которая указана в договоре купли-продажи, поэтому все беззаботно применяли юридический лайфхак и указывали в договоре цену равную или меньшую чем 1 млн.руб. Почему 1 млн. рублей? Всё просто. В соответствии с НК РФ налоговый имущественный вычет при продаже недвижимости в один налоговый период равный одному календарному году как раз равнялся 1 млн. рублей. То есть, разница или налоговая база в таких случаях равнялась нулю, а следовательно.... Имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей в год действует и  в настоящее время, только НДФЛ теперь привязано к КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ недвижимости. Да, да! Теперь Вы понимаете из-за чего в последние годы такая шумиха в СМИ по поводу кадастровой оценки домов, квартир и земельных участков. Но вернемся к нашим баранам.
       Сегодня, при продаже родного жилища если Вы сильно захотите занизить цену на продаваемую недвижимость, знайте, что это не поможет Вам уменьшить налог, так как последний рассчитывается исходя из ставки в 0,7 или 70% от кадастровой стоимости. Простым языком. Если цена в договоре купли-продажи ниже 70% от кадастровой стоимости, то для расчета берется именно сумма равная 70% от кадастровой стоимости. Ну а если (Внимание! следите за руками!) договорная цена выше 70% от кадастровой стоимости, для расчет берется именно договорная цена! Чувствуете, кто здесь в постоянном выигрыше!?
        Уходя от лирики, необходимо отметить, что Налоговый кодекс РФ предусматривает два варианта снижения налоговой базы. В том случае если Вы владеете жильем меньше указанного времени, возможно снижение налоговой базы: 1) путем применения имущественного налогового вычета в размере 1 млн. руб; 2) уменьшением доходов на расходы, понесенные при приобретении недвижимости. Стоит ли говорить, о необходимости  документального подтверждения расходов для ФНС РФ во втором случае!? Кстати, налоговый вычет при продаже иного недвижимого имущества, например гаража, составляет 250 тыс. рублей.
        Интересный момент, при продаже недвижимости дольщиками, налоговый вычет применяется пропорционально размеру доли, причем если доли продаются по одному договору купли-продажи, то продавцы имеют право на применение одного налогового вычета, а если "придумать" два договора, отдельный на каждую долю в праве собственности, то дольщики могут воспользоваться вычетом каждый по одному разу в год.
         Налоговая служба убедительно просит нас подавать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего после продажи, в любом случае если мы владели имуществом менее 3 и 5 лет соответственно, иначе штраф в размере и 1000 р. и другие неприятные последствия, как то начисление налога, штрафа за его неуплату и пени соответственно.
Спасибо за внимание.
       

Интересно о скучном
26 июня 2018 года

Страховка VS Кредит. Навязанная страховка при кредите.

Наверное, каждый, кто брал кредит, сталкивался с «нескромным» навязыванием российскими банками страхования жизни, на случай потери работы и тому подобных рисков. «Нескромным», как правило, оказывается как само принуждение к заключению договора страхования, так и сумма страховой премии (в обратном случае банки угрожают поднять процентную ставку и т.д.) Какие лазейки в законодательстве существуют, что нового говорит законодатель - коротко опишу в настоящей статье.

Итак, всем, кто собрался «кредитнуться» должно быть известно такое понятие как «период охлаждения». Этим термином называют срок, в течение которого, написав заявление в банк и (или) страховую (зависит от условий договора), заемщик имеет право на возврат суммы страховой премии, в настоящее время этот срок равен 14 дням.

Если Вы этого не сделали, можете воспользоваться юридическим «лайфхаком», подкрепленным судебной практикой. Заключаете договор займа, при этом договор страхования заключается тут же в банке-кредиторе, после чего: 1) идете в указанную в договоре страховую организацию; 2) расторгаете заключенный в банке договор страхования; 3) возвращаете себе страховую премию в полном объеме; 4) сразу же заключаете другой договор страхования на минимальные срок и с минимальной страховой премией; 5) представляете копию данного договора в банк. Всё. При этом, Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда по делу № 33-6413/2018 ясно говорит, что банк не вправе при этом поднять процентную ставку.

Во всех случаях, когда банк отказывается расторгать договор страхования и возвращать «немаленькую» страховую премию идем в суд и взыскиваем с «нерадивого» компенсацию морального вреда, плюс штраф за нарушение Закона РФ «О защите прав потребителей», суммы могут быть немалые.

В случае если Вы досрочно погасили кредит и «таки» желаете вернуть хотя бы часть страховой премии, поможет «свежая» практика Верховного Суда РФ (Определение ВС РФ от 22 мая 2018 года № 78-КГ18-18). Коротко: всё индивидуально и зависит от условий заключенного с Вами договора займа, но пропорциональную часть страховой премии и по страховому законодательству и по законодательству о защите прав потребителей Вам вернуть обязаны. Случаи достаточно индивидуальные и лучше нанимать юриста. И хорошая новость последних дней: в Правительстве РФ на разработке находится законопроект о внесении изменений в соответствующие статьи ГК РФ, который пропишет право заемщика на возврат части страховой премии при досрочном погашении.
Спасибо за внимание.