дата 04 июля 2018 года

новеллы
Законодательство о долевом строительстве жилья.

Долевое строительство. Новеллы для дольщика или для застройщика?

В июне 2018 года российские СМИ наперебой обсуждали все положительные моменты вступающих с 1 июля 2018 года изменений в законодательство о долевом строительстве жилья. Акцент, прежде всего, делался на невозможность возникновения в будущем ситуаций с обманутыми дольщиками, защите имущественных прав граждан, имевших несчастье стать участниками ДДУ. Вместе с тем, обсуждение законодательных изменений не несло в себе конкретики и, на мой взгляд, было достаточно однобоким (за исключением ассоциаций застройщиков). Что имеется ввиду?

Не подвергнут всестороннему публичному анализу сам нормативно-правовой акт, вносящий изменения в пласт российского законодательства о долевом строительстве, а именно Федеральный закон "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29.07.2017 N 218-ФЗ. Давайте попробуем рассмотреть часть тех норм, которые либо совсем не обсуждаются в СМИ, либо обсуждаются недостаточно.

Итак, сам ФЗ №218, опубликованный еще в августе 2017 года, имеет достаточно многоступенчатую процедуру вступления в силу, которая описана в статье 25.

Так, законодательные нормы вступают в силу с момента опубликования федерального закона, за исключением положений, вносящих изменения в ФЗ №127 «О несостоятельности (банкротстве)» - они вступают в силу с 01.01.2018 года.

Не так все просто с датой вступления в силу положений об обязанности застройщика уплачивать взносы в размере 1,2% от стоимости жилья во вновь образованный ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (далее-Фонд). Если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации Фонда, то у застройщика возникает обязанность по отчислению взносов.

Запись о регистрации Фонда внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 20 октября 2017 года и присвоен государственный регистрационный номер 5177746100032. С это даты в СМИ появляются упоминания о выплате застройщиками первых взносов в компенсационный фонд. Основные изменения в ФЗ №214 предусматривающие новые требования к застройщикам вступают в силу с 1 июля 2018 года.

Сегодня коснемся норм о создании и регулировании деятельность ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства». Что за фрукт и с чем его есть. Краткая информация.

Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» создана 20 октября 2017 г. в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» путем реорганизации в форме преобразования Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства (ОГРН 5177746100032, ИНН 7704446429, период деятельности с 15 декабря 2016 г. по 20 октября 2017 г.). Юридический и фактический адрес: 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10, пом. XV, ком. 1. Органом государственной власти, осуществляющем права учредителя, является Правительство Российской Федерации.

Предметом деятельности Фонда является:

1) осуществление в порядке и на условиях, которые установлены федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, конкурсного отбора юридического лица, имеющего в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» намерение стать приобретателем объекта незавершенного строительства и земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений;

2) внесение в единый реестр застройщиков информации об объектах долевого строительства, в отношении которых застройщиком уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд;

3) ведение учета находящихся на номинальном счете Фонда, открытом в соответствии с требованиями ФЗ №218 денежных средств каждого застройщика;

4) осуществление контроля за использованием предоставленных Фондом средств в рамках финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства за счет средств компенсационного фонда в соответствии с ФЗ №218 и в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Начнем с интересных моментов, установленных ФЗ №218 в общей части создания и полномочий Фонда.

Законодатель наделяет Фонд достаточно серьезными полномочиями, которые придают статусу ППК еще и контролирующие функции. Например, фонд имеет право делать в адрес застройщиков, государственных и муниципальных органов, обязательные для исполнения запросы о предоставлении информации и документов, в том числе, бухгалтерской отчетности.

Стоит отметить, что в соответствии с п. 8 ст. 5 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 236-ФЗ «О публично-правовых компаниях в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Российская Федерация не отвечает по обязательствам публично-правовой компании, а публично-правовая компания не отвечает по обязательствам Российской Федерации.

ФЗ №218 предусматривает, что компенсационный фонд будет формироваться на основании взносов застройщиков в размере 1,2 % от стоимости жилья и может расходоваться либо на возврат денежных взносов по ДДУ, либо на финансирование достройки объекта.

Непонятно как толковать норму части 2 статьи 12, гласящей, что «предоставление средств компенсационного фонда на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства осуществляется в размере, не превышающем максимальной величины возможных выплат возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, если финансирование указанных мероприятий приведет к уменьшению затрат компенсационного фонда на такие выплаты».

Я так понимаю - никто себя не обидел. То есть, закон позволяет Фонду волюнтаристски относиться к решению вопроса о помощи дольщикам и решать вопрос о видах использования денежных средств компенсационного фонда исходя из позиции финансовой выгоды. Ну, это и логично, Фонд - частная собственность и имеет право инвестировать временно свободные средства, а также выпускать облигации. Нужно ли говорить об истории его создания.

Но есть и интересный момент. В соответствии с законом раз в год финансовая деятельность Фонда должна получать соответствующую оценку со стороны актуария. Вы не поверите, но на просторах интернета имеется не только актуарное заключение по результатам деятельности Фонда на 2017 год, но в наличии еще и независимое актуарное заключение на этот же предмет.

Еще больше вы удивитесь, когда узнаете, что оба актуарных заключения имеют один и тот же вывод. А именно: «Основываясь на данных, предоставленных Фондом относительно стоимости и срочности располагаемых активов, Актуарий делает вывод, что активы Фонда являются адекватно оцененными, но не достаточными для исполнения всех текущих и потенциальных обязательств перед участниками долевого строительства в целом. При этом в краткосрочном (до 1 года) периоде активов для исполнения обязательств достаточно. По результатам проведенного актуарного оценивания Актуарий подтверждает, что текущий размер величины обязательных отчислений (взносов) застройщиков в Фонд является неадекватным и недостаточным для выполнения обязательств Фонда перед гражданами - участниками долевого строительства.» По мнению актуариев взнос должен быть на уровне минимум 6,7%.

Выводы делать Вам.

Спасибо за внимание.



дата: 22 июня 2018 года

нашумевшее.
пенсионная реформа

Вторую неделю российские (с маленькой буквы) СМИ лихорадит тема повышения пенсионного возраста. Тема сложная, учитывая "непростое" пенсионное законодательство РФ, что порождает множество провокаций с целью оценки общественного резонанса. По-моему мнению, факт можно считать свершившимся, следовательно коротко о главном.
Реформа растянется на 15 лет, то есть пенсионный возраст (для мужчин - 65 лет, для женщин - 63 года) будут вводить поэтапно - для мужчин - до 2028 года, для женщин - до 2034 год. "Медленная пытка" стартует в начале 2019 года с женщин 1964 года рождения и мужчин 1959 года рождения, они первыми почувствуют прелести реформы и уйдут на пенсию на год позже. Логика проста: больше работаем, больше платим налогов со своих доходов, пополняем казну и т.д. "Назревшая" реформа, по мнению авторов, позволит ежегодно увеличивать пенсии на 1 000 р., которые, конечно, не "скушает" инфляция.Сюрприз! До 68 лет придется работать тем, кто по каким-то причинам не заработал соответствующий стаж, "северянам" и шахтерам (летчикам и т.п.) повезло немного больше. Интересный факт: в 52 регионах РФ продолжительность жизни особи мужского пола ниже 65 лет, и минус 110 000 населения Российской Федерации за первые 4 месяца 2018 года. Есть о чем подумать...
Однако, есть мнение, что столь жесткое поднятие "планки" рассчитано на будущие большие политические "торги".
"Мы с Вами понимаем, что эти изменения назрели, они необходимы"- Д.А. Медведев
Спасибо за внимание